业绩发布

• 招商蛇口2025年度业绩说明会暨投资者交流会，由公司财务总监兼董事会秘书余志良主持。
• 董事总经理聂黎明介绍了公司2025年经营情况及2026年经营策略。
• 公司董事长朱文凯分享了公司“十四五”战略回顾及“十五五”战略部署。

主要问题及回复

问题1：核心竞争优势

• 招商局集团强大背景支持和资源的协同优势：招商局集团拥有超150年历史，连续21年获得国务院国资委经营业绩考核A级。
• 坚定的战略定力和强大的组织执行力：从2021年开始提出“三个转变”，战略上进行换挡、转型。
• 稳健的财务管控能力：“三道红线”一直在合理范围，融资成本基本上是行业领先。
• 全链条的综合开发能力：围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务构建行业全生命周期的综合发展模式。

问题2：政策影响与公司策略

• 政策效果：近期优化限购、限贷等政策起到了提振信心的作用，例如上海新政带动了核心区来访量和签约量阶段性回暖。
• 政策信号：国家因城施策、精准调控以稳房价、稳市场的决心是坚定的；国家推动房地产行业高质量发展的新模式。
• 公司策略（开发业务）：聚焦核心，以销定投，优中选优。2025年在强心30城投资占比达到百分之百，在核心十城投资占比接近90%，其中一线城市占比63%。2026年继续严格执行“六好”投资体系。

问题3：2025年业绩下滑与未来展望

• 业绩下滑原因：2025年营收1,547亿元，同比减少了242亿元；毛利同比减少了48亿元；来自联合营公司的投资收益减少了23亿元。计提减值损失40多亿元。计提投资性房地产及固定资产折旧30多亿元。
• 未来展望：随着筑底磨底的形成，未来房地产行业和公司的回报会逐渐企稳。“十五五”期间目标是消化存量的包袱，实现利润表的逐步修复，并推动公司的转型升级。

问题4：2026年土地市场与投资

• 2025年土地市场回顾：全国300个城市住宅用地成交建筑面积6.2亿平方米，同比下降14%；土地出让金2.3万亿，下降11%。
• 2026年土地市场展望：预计延续“整体低位运行、局部点状稍热”的特征。
• 公司投资原则：继续保持在重点区域、重点城市、以销定投、精挑细选。坚持“六好”投资标准。投资强度总体上是以销定投。

问题5：融资环境与现金流管理

• 融资环境：整个行业面临的融资环境总体来说还是比较宽松的。
• 未来融资重点：降成本（在目前2.74%的成本基础上继续下降）、抓匹配（针对资产端做好匹配）、控风险（坚持“三道红线”）。

问题6：销售表现与2026年展望

• 2025年销售表现：全口径销售1960亿，排名第四。上海全口径销售超过500亿，北京市193亿，杭州169亿，深圳超过150亿，成都破百亿。前五个城市占公司去年整体业绩超过60%。
• 2026年销售展望：铺排全口径销售基本上和去年保持相当，接近去年的水平。销售策略坚持以销定产、以销定投的原则。

问题7：资产运营规划

• 当前规模：2025年管理口径收入76.3亿元。集中商业在营面积340万平方米；公寓在营面积175万平方米；产业园区在营面积312万平方米。
• 发展策略：资产运营业务是聚力打造的第二增长曲线。集中商业围绕三大产品系打造差异化样本；长租公寓业务以退定投；产业园业务锚定国内领先的产业园区综合运营服务商的愿景。

问题8：产品力提升

• 具体措施：做好客研，精准把握客户需求；配好标准，围绕招商蛇口好房子的七大维度；用好科技，构建全屋智能、社区安全、能耗管理一体化的系统；建好团队，推行首席设计师和产品经理制度（目前有5位首席设计师、16位产品经理）。
• 成本平衡：控制成本是把成本真正用在客户需要的地方，做好成本的精准匹配。