城投控股-600649-机构调研汇总

• 房地产上下游：问题1关注围绕房地产上下游拓展产业投资、诚鼎基金聚焦智慧城市和绿色城市；问是否引入智慧建造、租赁运营数字化等成熟技术外部企业。答：公司积极关注；对具备相关成熟技术、可与主业形成协同的外部企业，将积极探索项目合作、产业投资等多种合作方式；后续如涉及相关事项，将依规履行信息披露义务。

• 近期业绩：问题2请简要介绍近期业绩。答：根据公司2026年三季报，前三季度实现营业收入35.63亿元，归母净利润-1.62亿元；受房地产项目开发的周期性特质影响，项目交付数量有所缩减，营业收入和净利润较去年同期有所下降；公司加快推进项目开发与交付节奏，全力推动房产库存去化，持续优化债务结构、压降融资成本。

• 盈利表现：问题3问本期财务报告盈利表现。答：根据公司2026年三季报，前三季度实现营业收入35.63亿元，归母净利润-1.62亿元；受房地产项目开发的周期性特质影响，项目交付数量有所缩减，营业收入和净利润较去年同期有所下降。

• 经营业绩很差：问题4提出过去几年经营业绩很差、市值严重低于净资产，管理团队薪资依旧，并问完成了哪些KPI考核、是否考虑更换管理团队。
• 深度调整周期：答：近几年房地产行业处于深度调整周期，行业整体面临较大经营压力，市场下行对公司经营成果形成客观压力；公司坚守稳健经营底线，保障项目开发交付、存量资产运营、风险防控各项工作有序推进，整体财务状况保持稳健。
• 二级市场：答：二级市场受宏观经济、地产行业周期、资金偏好、股东增减持等多重因素综合影响，在一定时期内难以全面客观反映公司实际经营全貌与长期发展态势；公司高度重视市值长期低于净资产，已制定并披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，持续通过夯实基本面、股份回购、提升现金分红比例、优化信息披露等推进价值提升；已建立与经营指标挂钩的考核激励机制，管理层薪酬的60%根据绩效评定并分三年递延发放。

• 股价长期低于净资产：问题5提出市值管理效果不佳、沟通信息照本复读公开披露内容、年报删除业绩经营预测、两次回购力度较小、股价基本回到原点；问是否加大回购金额、大股东是否增持，问题中提及大股东当年按10%转让股份，并问是能力问题还是利益问题、是否有更强措施。
• 二级市场：答：二级市场受宏观经济、地产行业周期、资金偏好、股东增减持等多重因素综合影响；公司高度重视市值长期低于净资产，已制定并披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，持续通过多项举措推进价值提升；将深耕三大主业，加快项目交付与去化，推进REITs扩募、盘活存量资产，落实分红、股份回购等回报举措。
• 信息披露：答：定期报告严格依照监管规则编制，投资者交流恪守真实性、准确性、完整性、及时性、公平性等原则；2025年度、2026年半年度业绩说明会采用“董事长视频录制+线上文字互动”模式；加大回购、大股东增持等建议已收悉并予以研究，如后续有资本运作相关计划，公司将依照监管规定及时履行信息披露义务。

• 弘毅：问题6（1）问联想系战略投资者、第二大股东弘毅对经营、治理、财务状况、投资理念、市值管理等方面的帮助和提高；答：引入二股东弘毅推动股权多元化，完善董事会治理结构，为公司市场化机制建设提供有益助力；与弘毅在股权投资等领域开展合作探索，助力拓宽市场化投资视野、推动投资业务发展；将持续保持常态化沟通，探索新的合作可能。问题6（2）问关联投资基金对外非主业相关联股权投资公司所处阶段；答：诚鼎基金围绕主业布局产业链，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域；所投项目部分已通过上市、并购等方式退出，部分仍在投资期；将按监管要求履行披露义务。
• 产品力：问题6（3）问如何通过产品力提升竞争力和毛利率，及成熟产品体系提升计划和引进第三方专业公司协作计划；答：公司以品质为核心，围绕房地产新发展模式与“好房子”理念，从产品、服务、品牌三个维度系统构建差异化竞争优势；产品端加强前瞻性市场研判与产品定位，顺应新理念、新规范与新趋势，以创新升级夯实产品力；正研究构建城投“好房子”产品标准，加快搭建成熟产品体系，优化项目策划、成本管控与产品营造能力；服务与品牌端强化物业服务、拓展销售渠道、推进精准宣传，提升客户体验与市场认知，塑造专业可靠的企业品牌形象，赋能项目去化与市场竞争。
• 薪酬制度：问题6（4）提出长期低PE、高折价，建议经营管理团队薪资与市值、经营利润挂钩，对股东分红低于预期多少、毛利率低于多少实施奖惩一致的薪酬制度；答：公司高度重视市值长期低于净资产，已制定并披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，持续通过多项举措推进价值提升；已建立与经营指标挂钩的考核激励机制，管理层薪酬的60%根据绩效评定并分三年递延发放，实现管理团队、全体员工与股东利益深度绑定，同心同向聚力成长。

提问与回答环节

Q1:公司目前主要有哪些在售项目?推盘计划是什么?

A：

• 在售项目：露香园二期、璟雲里二期、虹盛里、兴华里、水尚华庭等。
• 后续将推出：前湾项目、露香园二期C地块部分房源等。
• 虹口区C080301单元hk306-08地块：上半年获取，将按计划推进项目开发建设工作。

Q2:828政策对销售、回款等方面带来哪些影响?

A：

• 828新政：围绕商品住房销售、信贷和资本市场融资等领域开展系统性制度重构，加快构建房地产发展新模式；与沪八条形成政策组合，从购房首付门槛、公积金提取、新房销售管理等方面协同优化，一定程度减轻购房者资金压力，畅通住房置换链条，持续激活刚性和改善性合理住房需求，对销售形成一定支撑。
• 资金端：受预售监管、销售节点规则调整影响，房企整体回款节奏将有所延后，项目资金占用周期拉长，对企业资金调度和风险管控能力提出更高要求；行业竞争逐步转向产品与品质，核心优质资产更具韧性。
• 稳健经营：公司将坚持稳健经营思路，紧抓结构性机会，持续深耕上海市场，同步优化资金排布、强化回款管控，以产品提质、精细运营积极应对政策与市场变化。

Q3:828新政对于公司拿地策略的影响?

A：

• 稳健经营：公司始终保持稳健经营的发展理念，以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划，坚持量入为出，保障现金流安全。
• 上海土地出让信息：公司将持续关注上海土地出让信息，特别关注核心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目。
• 集中供地：通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，精准把握公司优势领域的投资机会。

Q4:公司运营板块发展情况如何?

A：

• 城投宽庭：近年来公司着力打造“城投宽庭”租赁住宅品牌，在营项目与房源规模稳步扩大，成熟社区出租率稳定在90%以上。
• 产品矩阵：公司已经系统构建“城投宽庭”“宽岚服务式公寓”“城投宽庭Lite”和“新时代城市建设者管理者之家”覆盖多层次需求的产品矩阵，为全端人群品质居住需求提供解决方案。
• 规模化+品质化+生态化：公司将持续发挥“城投宽庭”品牌效应，通过“规模化+品质化+生态化”路径，构建融合居住、社区服务和数字平台的租赁生态，强化智慧运营与社区文化，形成可复制的轻资产模式，打造成为租赁住房运营领域的行业标杆；同时加快对商业运营、物业服务等业务培育，提升专业化运营能力和标准化、精细化管理水平，全面提高运营效率与经营价值，让运营板块逐步成长为公司稳定优质的现金流来源。

投资者提问及公司回复——机构调研要点总结

一、市值管理与股东回报

• 《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》：公司高度重视市值长期低于净资产的情况，已制定并披露该方案，通过多项举措推进价值提升。
• 股份回购：2026年8月完成1270万股回购股份注销并相应减少注册资本；2026年6月16日至9月15日启动新一轮股份回购，预计回购金额0.5-1亿元，回购后股份拟在披露回购结果暨股份变动公告后三年内履行相关程序予以注销。
• 现金分红：2024至2026年度，三年累计现金分红金额占同期累计归属于上市公司股东的净利润比例将不低于35%；2025年年度权益分派每10股派发现金股利0.40元（含税），合计99,672,030.72元（含税），占归属于上市公司普通股股东净利润的比例为34.45%。

二、经营业绩与全年展望

• 2026年上半年业绩：实现营业收入28.41亿元，归属于上市公司股东的净利润-0.52亿元，扣除非经常性损益后的净利润-0.42亿元；营收同比下降52.06%，归母净利润亏损5179.82万元。
• 业绩下滑原因：受房地产项目开发的周期性特质影响，项目交付数量有所缩减；受证券市场波动影响，公司持有的股票、基金等金融资产公允价值出现下滑。
• 应对措施与展望：加快推进项目开发与交付节奏，全力推动房产库存去化，持续优化债务结构、压降融资成本，多措并举保障全年经营目标；下半年露香园有部分房源预计入市。

三、销售去化与区域布局

• 2026年上半年签约销售面积约1.4万平方米，主要销售项目包括露香园二期、璟雲里二期、虹盛里、水尚华庭等；实现结转面积约2.3万平方米。
• 去化增效：通过增强宣传力度、拓宽销售渠道，并提前预判政策走向与客户需求变化，加快产品去化与资金回笼。
• 区域策略：坚定看好上海房地产市场发展机遇；对于上海以外的市场，特别是重资产投入，现阶段保持谨慎态度。

四、租赁住房与REITs

• “城投宽庭”：累计运营社区17个，管理规模超2.4万套；2025年8月7日披露拟参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金扩募并新购入基础设施项目，拟选取浦江社区、九星社区作为底层资产。
• 租赁收入：报告期内自有项目经营租赁收入合计约2.33亿元，其中长租房项目租赁收入1.571亿元，城投控股大厦租赁收入0.155亿元，其余租赁收入0.608亿元；另承接外部委托租赁代运营项目，收取委托管理费。
• 运营规划：持续发挥“城投宽庭”品牌效应，通过“规模化+品质化+生态化”路径，推动运营板块从“赚租金”走向“赚管理、赚资本”，逐步成长为公司稳定优质的现金流来源。

五、投资布局与转型协同

• 新能源投资：公司将持续以投资为牵引，加强产融结合赋能转型创新，聚焦城投集团主业及产业链上下游，深度挖掘智慧城市、绿色城市等领域的发展投资潜力。
• 三大板块协同：开发板块聚焦项目交付和资金回笼；运营板块深化规模扩张与品质赋能；产业投资以“金融+”实现赋能，为开发与运营板块提供资金保障。
• 合作与资产注入：公司与国盛资本在租赁住房REIT、国有资产盘活等方面具有合作基础，后续将加强研究和探索；关于大股东资产注入事宜，公司暂无相关需要披露的信息。

六、其他投资者关注事项

• 达闼机器人投资：公司投资详情请关注公司定期报告。
• 弘毅减持：弘毅减持股份是基于其自身财务需求安排，公司会根据证监会、交易所的相关政策要求，提示弘毅合规开展减持，并保持与主要股东的沟通。
• 核心技术壁垒与研发：公司通过“开发、运营与投资”三者协同发展，依靠金融与科技双重赋能，加快向房地产全产业链发展转型；研发投入详见定期报告。

提问与回答环节

Q1:近期房地产市场热度如何? 对 2026-2027年上海市场怎么展望?

• 近期房地产市场：整体处于政策托底下的结构性修复阶段；沪八条、828 等新政接续出台，从购房首付门槛、公积金提取、新房销售管理等多个方面进行优化，一定程度降低了购房者资金压力，疏通住房置换链条，持续激活合理住房需求，助力市场预期修复。
• 展望2026-2027年：上海城市基本面稳固，市场预计维持温和修复态势，市场竞争将进一步向产品力、品质端倾斜，核心区位优质资产抗波动能力更强。
• 公司将坚持稳健经营思路：紧抓结构性机会，持续深耕上海市场。

Q2:结合 828 现房销售制度、沪八条等政策，2026 年公司推盘计划与销售规模目标如何安排?

• 下半年：公司预计有两批高品质住宅项目陆续入市，同步持续做好存量项目去化工作。
• 公司将结合828现房销售制度、沪八条等政策导向：统筹推进推盘节奏，合理把握销售安排。

Q3:公司拿地规划与投资规模有何安排?

• 公司始终保持稳健经营的发展理念：以谨慎布局、稳步拓展为原则，合理安排中长期滚动投资计划，坚持量入为出，保障现金流安全。
• 公司将持续关注上海土地出让信息：特别关注核心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目。
• 通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式：精准把握公司优势领域的投资机会。

Q4:现房销售落地后，供给结构、房企资金回款节奏、IRR发生哪些结构性变化?

• 新政将推动行业在供给、资金和项目收益上出现结构性变化：对公司来说，依托现有存量项目基础，整体供给结构不会受到较大影响。
• 资金层面：行业回款节奏将有所延后，对资金管理能力提出更高要求。
• 项目IRR：受开发周期、融资、产品、市场去化等多重因素影响，公司将坚持前置研判、分项目精细评估；在此背景下，行业投资更重质量，现金流稳健、核心区域优质资产的价值持续提升；公司将充分发挥自身优势，积极把握行业结构性机遇。

Q5:2026年公司杠杆管控目标与债务结构规划如何?融资成本是否还有进一步优化空间?

• 截至半年报：公司负债率73.25%，有息负债率53%，债务结构整体稳健可控。
• 公司整体平均融资成本为3.13%：近年来整体呈稳步下降趋势，未来融资成本有进一步优化空间。
• 公司积极运用CMBS、公司债、REITs等多元化融资工具：持续优化融资结构，拓宽直接融资渠道，有效保障公司经营发展及项目建设的资金需求。

Q6:公司保租房租金与出租率是否稳定，reits扩募进展如何?

• 公司城投宽庭保租房：整体运营平稳，租金及出租率较稳定，成熟运营社区平均出租率在90%以上。
• 公司拟以浦江、九星社区作为底层资产：开展 REITs 扩募申报。
• 公司将密切跟踪政策动态：加强与监管机构沟通，持续完善申报材料，有序推进扩募工作，并按规定做好信息披露；扩募相关方案及交易安排，最终以监管审批意见确定。

• 上半年业绩情况：预计2026年半年度净利润-5,000万至-7,500万元，扣非净利润-4,000万至-6,000万元；原因包括开发周期影响项目交付规模减少及金融资产公允价值回落；应对举措包括优化施工建设流程、加快项目开发交付、优化销售策略加快存量房源去化。
• 在售项目与推盘计划：主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里、水尚华庭；后续推盘包括露香园二期C地块、前湾项目；小东门项目推进开发，诸翟、杜行城中村项目配合动迁，新获虹口地块按计划推进。
• 上半年销售情况：2026年第一季度签约销售面积4,645平方米，签约销售金额50,112万元；二季度销售情况将在二季度经营数据简报中披露。
• 拿地规划：秉持稳健经营，以谨慎布局、稳步拓展为原则；关注上海核心区域优质地块，聚焦城市更新、中高端住宅及保障性租赁住房；通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设及收并购等方式投资。
• 融资方式：主要运用银行贷款、CMBS、公司债等；2025年整体平均融资成本3.53%，呈稳步下降态势；后续将灵活运用合规融资方式优化结构。
• REITs扩募进展：拟选取浦江社区、九星社区作为底层资产参与扩募；正与监管机构沟通，完善申报材料，积极推进申报发行；最终方案依据审批情况确定。

• 拿地规划：稳健经营、谨慎布局，关注核心区域优质地块，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设及收并购等方式获取。
• 在售项目：包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里、水尚华庭；后续将推出露香园二期C地块、前湾项目，新获地块按计划推进。

• 租赁出租率：江湾、光华、浦江、张江、九星等稳定运营社区平均出租率保持在90%以上。
• 大客户合作：面向企业直接集中签约，或签订战略协议约定专属优惠价格，由员工按协议价格入住。

• 融资方式：主要运用银行贷款、CMBS、公司债等，2025年整体平均融资成本3.53%，呈稳步下降态势。
• 市值管理：披露《估值提升计划》，重点包括加大现金分红（2024-2026年累计占比不低于35%）、股份回购（2025-2027年每年适时开展）等。

• 投资规划：拓展创新，深化产投融合，运用REITs、Pre-REITs、产业基金等金融工具，完善投资-退出-再投资闭环，关注智慧城市、绿色城市等领域。
• REITs扩募：拟选取浦江社区、九星社区作为底层资产参与扩募申报，将根据政策要求推进，履行信息披露义务。

• 公司概况
  • 1993年上交所上市，前身为上海市原水股份有限公司
  • 形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块
  • 标杆项目：新江湾城、思南公馆、松江泗泾保障房、露香园、“城投宽庭”
• 拿地情况与规划
  • 2026年5月28日以19.3亿元竞得上海虹口区C080301单元hk306-08地块（内环核心位置）
  • 拿地原则：稳健经营、谨慎布局、稳步拓展，关注核心区域优质地块
  • 聚焦城市更新、中高端住宅及保障性租赁住房项目
• “十五五”发展规划
  • 深耕开发、运营、投资三大主业，主线为“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”
  • 加快向不动产市场化运营延伸，深化“投融建管退”全产业链布局
  • 拓展产业投资，以“金融+”赋能，着重房地产上下游产业链
• 主要在售与后续项目
  • 目前在售：露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里、水尚华庭等
  • 后续推出：露香园二期C地块、前湾项目等；新获地块按计划推进
• 回购与市值管理
  • 2025年8-11月回购1270万股，资金近6000万元，用于注销维护公司价值及股东权益
  • 2026年6月18日公告新一轮回购，资金总额0.5亿元至1亿元，期限3个月
  • 2025年3月29日披露《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，围绕优化经营质效、加大现金分红、推进股份回购等系统发力
• 上海房地产市场看法
  • 受政策调控、经济环境、人口变化、市场需求结构影响，国家和地方持续优化调整房地产政策提振市场活跃度
  • 公司坚定看好行业发展前景
• 开发项目利润率
  • 因业态类型、区域布局、开发周期及市场环境存在差异，不同项目盈利水平有所分化
  • 将持续强化全周期运营管控，深化成本精益管理，优化产品结构与投拓布局，提升运营效率与项目盈利质量

• 公司概况：上海城投控股股份有限公司，1993年上市，形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块，打造标杆项目包括新江湾城片区开发、思南公馆别墅改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、“城投宽庭”租赁住房。
• “十五五”战略方向：持续深耕开发、运营、投资三大核心主业，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线，推动向不动产市场化运营延伸，深化“投融建管退”全产业链布局，拓展产业投资，着重房地产上下游产业链布局。
• 杜行、诸翟城中村项目进展：配合属地政府有序推进动迁相关工作，依照项目计划稳步推进建设进度。
• 主要在售项目：露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里、兴华里；后续项目包括露香园二期C地块、前湾项目；近期竞得虹口区hk306-08地块。
• 保租房竞争优势：以“城投宽庭”为核心载体，规模领先（上海9大区域19个项目），区位优质（核心板块及产业集聚区），品质可靠（装配式建造、绿色装修、管家式服务、智慧管理平台），资本赋能（保租房REITs打通“投融建管退”闭环）。
• 融资方式及成本：运用CMBS、公司债、REITs等多元化融资工具；2025年整体平均融资成本3.53%，呈稳步下降趋势；将继续灵活运用融资方式提升资金使用效率。
• 投资板块发展设想：通过地产开发、服务运营、产业投资三大业务板块相互支撑协同，依托金融与科技双重赋能，向“城市综合生态服务商”转型；投资板块围绕主业着重房地产上下游产业链布局，积极关注优质潜在项目。

• 商业地产运营规模与表现
  • 运营类项目类型：办公、商业和租赁住宅
  • “城投宽庭”累计运营社区16个，管理规模超1.7万套
  • 稳定运营社区平均出租率保持在90%以上
• 股价与市值管理
  • 股价受宏观经济、资本市场整体走势、各行业自身发展态势等多因素影响
  • A股市场房地产行业破净现象较为普遍，破净股占比近半
  • 公司经营稳健，财务指标比较健康，有一定抗风险能力
  • 依法合规开展市值管理，加强投资者沟通
• 杨浦园区孵化业务
  • 海桐国际创新中心于2025年4月在湾谷科技园正式落地运营
  • 为专业孵化器，推动智慧城市运营、绿色生态运营的产业化、资本化
  • 带动湾谷科技园区实现产业集聚与空间去化
• 诚鼎基金投资方向
  • 投资方向重点聚焦新一代信息技术、新能源新材料、先进制造和未来产业
• 业务扩展方向
  • 以”金融+”赋能，围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局
  • 以城投宽庭REIT为契机，构建”城市建设+城市运营”双轮驱动模式
  • 从传统”城市建设者”升级为”城市综合生态服务商”
  • 业务范围从建设端向运营端延伸，在产城融合、智慧城市等领域发力
• 拿地策略、融资成本与发展规划
  • 拿地策略：关注上海土地出让信息，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式获取机会
  • 融资成本：综合融资成本整体呈稳步下降趋势
  • “十五五”规划：以打造”高品质城市综合生态服务商”为定位，聚焦开发、运营、投资三大业务板块，坚持”稳健增长、优化结构、提升效率”战略主线
  • 构建”科技+金融”双轮驱动，巩固城市更新、租赁运营、优质住宅开发等核心业务优势
• 二股东减持
  • 二股东弘毅投资减持股份是基于其自身财务需求安排
  • 公司提示弘毅履行披露义务，合规开展减持
  • 公司保持与主要股东的沟通，建立股东行为与市场预期的动态平衡机制
• 推盘与营收计划
  • 在建各房地产项目主要集中在上海地区，项目进展按正常节奏推进
  • 具体经营数据请关注公司定期报告
• 税务事项
  • 税务事项原因：土地增值税清算申报时归集计算扣除项目不准确
  • 补缴税款及滞纳金已缴纳完毕，相关费用已计入2025年度账务
  • 后续将进一步强化税务管理
• 上海市场看法与竞争力
  • 房地产市场处于深度转型阶段
  • 上海政策优化调整一定程度上提振了市场活跃度
  • 公司从产品、服务、品牌三个维度系统构建差异化竞争优势

第一部分:现场参观

• 露香园·天誉项目：坐落于上海黄浦区老城厢核心区域，是黄浦老城厢城市更新核心项目之一。
• 主力户型样板房：投资者参观了3个，直观感受项目户型布局、精装品质与空间设计。

第二部分:提问与回答环节

Q1:核心竞争力

• 背靠整个露香园64万方大片区：可享片区静谧生活氛围与高端生活配套，与大豫园、新天地、金陵东路、外滩形成片区协同发展。
• 绝版的景观视野：高区可尽揽外滩、黄浦江与陆家嘴三件套景观，为黄浦在售项目中最佳景观位。
• 位于老城厢境内，浸润露香园深厚的历史文化底蕴：是海派文化源头，区域内拥有11处历史建筑，土地文化属性与稀缺性无可复制。
• 配置国际一线品牌精装与精选奢石：采用考究工艺打造，是城投精心打磨的品质之作。

Q2:建设及交付进度与品质管控

• 建设及交付进度：项目目前已结构封顶，外立面装饰及内部精装施工中，施工进展顺利，将按期交付。
• 后续品质管控举措：聚焦施工过程与验收交付两大关键环节，实施全流程、精细化管控，确保工程质量达标。

第一部分:现场参观

• 城投宽庭・浦江社区：2023年7月开业，总建面15万㎡，位于闵行浦江镇核心地段、紧邻地铁8号线联航路站，设2440套28-98㎡全生命周期户型，获上海市级人才公寓、闵行区人才驿站称号。

第二部分:公司情况介绍

• 上海城投控股股份有限公司：1993年在上海证券交易所上市，形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块。
• 金融投资板块：服务于前两大主业，通过产业基金、REITs等工具，为开发建设与租赁房运营提供资金支持，构建“投融建管退”的闭环生态。
• 标杆项目：包括新江湾城片区开发、思南公馆别墅改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、“城投宽庭”租赁住房等。

第三部分:提问与回答环节

• 出租率水平：截至2025年底，已达稳定运营的社区项目出租率均保持在90%以上。
• 投资板块发展设想：紧密围绕主业，着重房地产上下游产业链进行布局，积极关注相关优质潜在项目。
• 保租房开发计划：以规模化运营为基础，持续做精服务，做强品牌。
• 产品矩阵：系统构建“城投宽庭”“宽岚服务式公寓”“城投宽庭Lite”和“新时代城市建设者管理者之家”覆盖多层次需求的产品矩阵。
• REITs扩募工作：未来会选取几个具备条件的社区作为扩募资产，根据监管机构相关规则要求推进申报工作。
• 上海房地产市场看法：公司坚定看好行业发展前景。
• 地产板块拿地计划与策略：以谨慎布局、稳步拓展为原则，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式把握投资机会。
• 城中村项目进展：正积极配合属地政府有序推进诸翟、杜行两个项目的动迁相关工作。
• 十五五规划发展方向：以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线，深化“投、融、建、管、退”全产业链布局，进一步拓展产业投资。
• 行业趋势与优势：从产品、服务、品牌三个维度系统构建差异化竞争优势。
• 市值管理：披露了《估值提升计划暨提质增效重回报行动方案》，明确2024年度至2026年度三年累计现金分红金额占同期累计归属于上市公司股东的净利润比例将不低于35%，2025年至2027年将每年适时开展股份回购，积极运用CMBS、公司债等多元化融资工具，积极推进REITs扩募落地。