南山控股-002314-机构调研汇总

机构调研要点总结

1、仓储物流业务在供需格局变化下的市场表现及租金走势如何？

• 租金水平：受物流地产增量市场转向存量市场、区域新增供应集中释放等因素影响，2026年上半年宝湾物流租金水平面临一定下行压力，宝湾物流营业收入8.84亿元，同比下降3.9%。
• 平均使用率与经营净现金流：2026年上半年宝湾物流仓库平均使用率为95.9%，显著优于行业平均，其中多个园区满租；上半年经营净现金流5.50亿元，同比增长20.1%，公司通过精细化运营有效对冲了租金下行影响。
• 一体化供应链：通过“仓储+配送+系统+运营”一体化供应链增值服务提升资产坪效；并将持续优化客户结构与招商布局，聚焦高端制造、科技产业、大消费等高价值赛道，精准导入优质刚需客户，提升租赁稳定性，努力稳定经营水平。

2、宝湾物流未来是否有新增项目投资计划？重点布局哪些区域？

• 投资原则：宝湾物流遵循“稳健发展、优中选优”原则，当前投资整体趋于审慎。
• 区域布局：国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，把握市场调整期的优质资产包机会，更加关注供需关系持续改善或具备较强韧性的城市。
• 海外机会：持续研判海外项目投资机会。

3、公司在资产证券化方面如何考虑？

• 公募REITs：在公募REITs市场常态化发展背景下，公司当前重点是推进华泰宝湾物流REIT扩募。
• 运营效率：通过精益运营与成本管控，持续提升物流园区运营效率，推动整体资产效益稳步提升。
• 业务模式：向“轻重并举”业务模式转型。

4、制造业板块的经营状况及未来规划如何？

• 业务聚焦：聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域；胜宝旺为全球知名的导管架建造企业，致力于成为国际一流的海洋工程与能源建设服务商，华南建材拥有完备的全球主要船级社认证及工厂认证、提供船舶内装系统解决方案，常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造。
• 经营数据：2026年上半年，制造业业务实现营业收入7.07亿元。
• 未来规划：坚定推进制造业业务转型升级，实施“出海”战略，拓宽海外客户渠道，实现从产品供应商向EPCI综合解决方案提供商的跨越。

5、公司新能源业务的发展模式？

• 运营主体：主要通过参股企业中国核能科技（HK.00611）实施运营，其以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业。
• 运营规模：截至2026年6月30日，在运维电站合计156座，其中风光138座、储能18座，风光总运营规模达2,128MW（按实际装机容量统计），储能电站1,596MWh。
• 能源+场景：依托公司丰富的园区场景资源与工商业负荷资源优势，持续深化“能源+场景”差异化发展模式，持续完善园区低碳综合能源生态；截至2026年6月末，已有47个物流园区完成屋顶光伏项目并网发电，新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目也实现并网。

6、公司2026年房地产开发业务的销售情况？

• 全口径销售金额：2026年上半年累计实现32.9亿元，同比下降3.2%。
• 权益销售与并表口径：权益销售金额21.4亿元，同比增长0.9%；合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.3亿元，同比下降0.5%。
• 现金流安全：以现金流安全和风险防控为核心，坚持稳健经营，继续把销售回款安全放在首位，通过实施项目分类差异化销售策略，依托产品力与服务力双重支撑，持续稳固去化节奏，全年销售情况以后续定期报告披露为准。

7、目前公司主要项目的去化情况如何？后续的推盘计划是怎样的呢？

• 去化分化：上海南山璞缦、深圳海城锦等核心城市改善型项目依托区位与产品优势，去化和回款质量较好；东莞南山府、武汉悦拾光等项目受区域市场景气度及配套落地节奏影响，累计去化比例偏低，公司已相应放缓开发节奏，并积极研究盘活路径。
• 推盘计划：坚持“一盘一策”精细化经营机制，动态优化量价策略与推盘节奏，全力推进存量去化与现金回笼。

8、公司2026年新增拿地情况？

• 新增土地储备：公司合并报表范围内无新增土地储备，近期以参股形式与行业头部企业共同投资，获取了上海杨浦和闵行两宗优质项目。
• 投资原则：秉持“持续聚焦核心城市、坚持优中选优”的投资原则，以投资回报为核心导向，对稀缺优质地块作出审慎布局；通过与其他品牌房企以同股同权、联合开发的模式开展合作，在有效分散投资风险的同时，把握一线城市兼具价格安全边际和流动性保障的优质地块开发参与机会，预计可为公司获取合理开发收益。
• 资产结构：有助于优化存量资产结构、提升资产整体质量，进一步巩固公司的经营韧性。

交流活动说明

• 交流与合规：交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄露等情况。

本次网上业绩说明会,投资者积极参与和公司之间的交流互动。公司参会嘉宾与投资者互动的主要内容如下:

• “好房子”政策导向下,房企卷品质成为主流,公司产品力如何应对这一趋势?
  • 公司房地产开发业务秉持”稳字当头、质效优先”总基调,持续迭代升级产品体系、优化配套居住服务,精准适配客户新质需求,全面构建”好房子+好服务”的核心竞争力。
• 公司制造业”出海”战略进展如何?
  • 公司制造业业务坚持实施”出海”战略,拓宽海外客户渠道,品牌国际影响力显著增强。
  • 胜宝旺持续完善EPCI全链条服务能力,以联合体牵头承接文莱BSP项目,同步跟进德国、英国、澳大利亚等海外风电导管架项目投标;华南建材积极开拓欧洲、澳洲及东南亚市场,全球化布局稳步推进。
  • 常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造,凭借高效的工厂预制和标准化建设模式,为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。
• 高标仓市场承压背景下,宝湾物流的经营思路和运营情况?
  • 宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位,紧扣”轻重并举”战略主线,持续完善智慧物流园区网络布局,夯实经营底盘;聚焦多层次REITs平台构建,持续加大轻资产业务拓展力度,有效优化资产结构、提升资产运营效率与整体盈利韧性。
  • 2026年上半年,宝湾物流实现营业收入88,408万元,同比下降3.9%,主要受行业竞争加剧,租金水平承压影响;经营净现金流54,984万元,同比增长20.1%;宝湾物流仓库平均使用率为95.9%,在物流仓储市场量价双降的背景下,仍较去年同期提升4.8个百分点,充分彰显优秀的运营管理能力。
• 宝湾REIT扩募进展到哪一步了?
  • 华泰宝湾物流REIT扩募工作正在积极推进中,目前公司正按照计划稳步推进各项准备工作,处于发改委沟通审核阶段。
  • 鉴于扩募落地的时间进度受多重客观因素影响,涉及监管审批及市场发行等多个关键环节,存在一定不确定性,公司将严格按照相关法律法规及时履行信息披露义务。
• 公司是否有维护中小股东权益、稳定二级市场估值的具体措施?
  • 公司近年来受市场环境等多方面因素影响业绩承压,公司将在积极提升经营管理、促进业务转型发展的基础上,进一步密切关注资本市场动态,采取包括及时分析股价波动原因、加强投资者沟通等措施,多维度提升公司资本市场形象和品牌价值,争取更多的认可。
  • 二级市场股价受宏观经济、市场偏好、所在的行业发展、投资者对公司价值的认知度等多种因素影响,敬请注意投资风险。
• 公司目前存货规模大概多少?还会继续拿地吗?
  • 截至2026年6月30日,公司存货账面价值108.62亿元。
  • 基于对市场的深入研判,公司目前主动暂缓新增土地储备,聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全,通过强化自主操盘能力、深化内部资源整合与全周期精细化管理,全力推动存量资产去化工作。

• 仓储物流业务营业收入18.62亿元
• 经营净现金流10.70亿元
• 仓库平均使用率92.9%，较去年同期提升4.2个百分点

• 租金定价以区域市场为基准，受区域市场竞争加剧及租约续签节奏影响，租金水平承压
• 报表内通过运营产生的净利润贡献有限

• 当前投资整体趋于审慎
• 国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市
• 持续研判海外项目投资机会

• 拟扩募4个优质物流园区资产，分别位于成都、西安、青岛、宁波
• 扩募工作正在积极推进中
• 设立5.46亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割

• 核心租赁需求主要来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业

• 全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%
• 权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%
• 并表口径销售金额51.0亿元，同比增长121.7%
• 截至2025年12月31日，房地产开发成本和开发产品账面价值118.60亿元

• 将现金流安全和风险防控置于首位
• 2025年主动暂缓新增土地储备
• 集中资源推动存量资产高效去化

• 由子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司经营
• 全年完成钢结构加工4万吨
• 成功中标中东万吨级导管架项目

以下内容严格基于本次机构调研的问答总结，按问答顺序分组，每组不超过4项。

• 华泰宝湾物流REIT扩募: 目前按计划推进，将根据进展及时履行信息披露义务。
• 在售楼盘与去化: 主要分布在上海、深圳、长沙、武汉、苏州、南通等核心城市；新政后市场情绪回暖，公司积极把握窗口期推动去化。
• 城市更新布局: 密切关注政策动向，积极研究机遇；南山区自有物业多作为企业宿舍自用且数量很少，目前无进一步计划。
• 业务出海: 制造业务国际化，2025年营收21.78亿元，国际业务占比77.5%；不动产开发和运营聚焦国内，持续研判海外布局机会。

• 今年再亏损戴ST问题: 2026年度业绩情况以公司公告为准。
• 一季度亏损未预告: 根据上市规则，一季度业绩预告为非强制性披露事项。
• 独立董事职责: 2025年度严格依照法规参与董事会及专门委员会，审议重大投资、关联交易等关键事项，履行监督义务。
• 业务置换计划: 暂无计划置入房地产业务或引入AI、芯片、存储产业。

• 股价表现低迷: 受宏观经济、市场偏好、行业发展和投资者认知等多因素影响，公司将提升经营管理、促进业务转型，多维度提升资本市场形象。
• 分红回报问题: 母公司可供分配利润为负，不具备现金分红条件；未来将着力改善经营状况，与投资者共享发展成果。

• 2025年净利润预计亏损主要原因：受房地产市场整体行情影响，基于审慎原则计提资产减值及合作项目投资损失有所增加。
• 公司经营情况整体平稳：多元化盈利结构夯实基本面；现金流管理稳健，融资成本持续下降；仓储物流业务品牌影响力提升、轻资产模式持续突破；制造业业务向”微笑曲线”两端延伸、创新与效益同步增强。

• 房地产开发业务存货出清节奏：2025年以来采取差异化销售策略加速库存去化和资金回笼，重点聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心区域的优质项目；核心城市项目去化效率显著提升。

• 仓储物流业务市场环境：2025年上半年实现营业收入9.2亿元，仓库平均使用率保持91.1%；在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，租金延续下行态势；随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，部分核心城市租金有望率先企稳并温和回升。

• REITs等资产证券化具体规划：推进”募投建管退”闭环管理，已形成物流基金、公募REITs等多层次资本运作体系；华泰宝湾物流REIT自上市以来运营优异，2025年获评”公募REITs年度杰出项目”，目前正推进扩募；宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立5.46亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割。