锦和商管-603682-机构调研汇总

问题1:公司前三季度营收有所下滑,正主动退出部分低效项目并拓展轻资产运营。未来在提升项目出租率及拓展高效益项目方面,是否考虑通过整合区域商管运营团队、股权合作或收购成熟运营平台等方式增强竞争力

• 城市更新：管理层和全体员工围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。
• 以价换量：在“以价换量”策略基础上，通过提升园区服务、优化招商策略等举措提升园区出租率，包括维护存量租户、提升物业服务及运营服务水平、与承租运营业主协商签订补充协议、将以前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平等。
• 合作运营：按产品类型及区域组建更专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，建立商业品牌客户资源库；开拓新项目，通过合作运营模式落地，与业主风险共担、收益共享。

问题2: 注意到公司三季度采取了“以价换量”的策略,出租率较年初有所回升,但利润端短期承压。想了解一下,这个策略目前带来的出租率改善,是否已经让公司对后续租金企稳更有信心?

• 以价换量：目前公司推行“以价换量”的策略。
• 出租率：在管项目出租率较年初有所提升。
• 经营业绩：公司对后续经营业绩逐步修复充满信心。

问题3: 三季报提到个别合资项目经营亏损对利润有拖累。想友善地问一下,这些项目的亏损是阶段性的,还是公司已经在考虑做一些项目组合上的调整和聚焦?

• 商办市场：整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行。
• 以价换量：公司采取以价换量策略，2026年三季度末较2026年初出租率虽有一定程度上升，整体经营业绩略有改善。
• 个别合资项目：受个别合资项目经营亏损，且上年同期基数较低，导致变化幅度较大；个别合资项目爬坡期拉长，而成本支出较为刚性，因此出现阶段性亏损。

问题4:请介绍公司主要业务和2026年前三季度经营情况?

• 城市更新：公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升；作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，服务资产形态从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等；业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业；公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，同时积极盘整在管项目组合，持续优化管理成本，聚焦高效益项目。
• 经营模式：主要包括承租运营、合作运营（原受托运营）和参股运营；在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷；截止2026年三季度末，公司在管项目64个，在管面积约128万平方米。
• 2026年前三季度：实现营业收入6.71亿元，相比上年同期下降8.02%；实现归属于上市公司股东净利润2,946万元，相比上年同期下降65.69%；基本每股收益及稀释每股收益0.06元/股，相比上年同期下降66.67%；主要系公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排，该交易导致公司确认公允价值变动收益，对2025年上半年归属于上市公司股东的净利润存在正面影响，导致去年上半年基数较大，而2026年同期无此类事项。

问题5:公司持续盘整在手项目、到期不续低效项目,请问公司盘整项目的标准是什么?对公司经营业绩影响如何?

• 市场环境：租赁需求边际回暖，商业地产市场呈现企稳修复态势，但核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑；传统办公需求逐步呈现客户小型化、产品拎包入住的趋势。
• 盘整项目标准：回答未列具体标准；表述为管理层坚决贯彻经营计划，积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，持续修复各项目的出租率。
• 经营业绩影响：公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压。

问题6:依据公司披露的定期报告,公司逐渐从承租运营为主,转向拓展合作运营、风险共担的业务模式,该模式下回款周期是否显著低于承租模式,长期看对毛利率是否有较大影响?

• 合作运营：公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务；自2026年起，在持续运营原先受托运营项目之外，积极探索新模式，与存量业主合作运营存量物业；由公司或业主投入装修改造，同时和业主约定相关收入的分成。
• 回款周期：合作运营项目的回款周期均由公司和各项目业主协商而定；租户端回款周期与承租运营模式基本类似。
• 毛利率：合作运营模式下长期毛利率影响请以年度审计结果为准；物业管理服务主要采取酬金制收费模式；不论是合作运营还是受托运营，公司不承担固定租金，依靠输出自身专业能力和投入部分装修改造，与业主风险共担、收益共享。

问题1:锦和和水气石 5.6 亿案子结案了吗?

• 公司严格遵守上市公司相关法律法规要求，及时、准确、完整的披露诉讼进展，相关公告详见公司于2026年04月18日和2026年05月26日分别披露的《上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司关于公司及全资子公司涉及诉讼的公告》、《上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司澄清公告》。
• 有关您提及的特定诉讼，公司将密切关注相关诉讼、仲裁案件后续进展，并严格参照相关规则及时履行信息披露义务，敬请广大投资者注意投资风险。谢谢！

问题2:目前商办市场租金低,锦和总体压力很大,也没有想过收购优质资产开启企业第二条经营道路?

• 公司坚持秉承”延续城市文脉,服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。
• 公司始终聚焦主业，盘整和提升在手项目的经营业绩。
• 公司持续关注市场趋势，积极探索新业务需求，推动业务稳健发展。谢谢！

问题3:在长三角产业园区供给增加、竞争加剧的背景下,以价换量策略的边际效果和可持续性如何?公募 REITs 常态化发行背景下,公司是否有计划将旗下优质产业园区资产发行 REITs,盘活存量、回笼资金?

• 公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕”城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。各项目2026年中较2026年初出租率有不同程度上升。
• 公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：(1)全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；(2)提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；(3)积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平；(4)按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；(5)深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；(6)开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。
• 同时，上市公司始终定位轻资产存量资产运营服务商，并未直接持有产业园区的产权。公司主要以承租运营、合作运营、参股运营三种方式经营产业园区、办公楼宇、社区商业等存量资产。谢谢！

问题4:公司此次半年度未分红,结合公司以往分红历史,请问目前公司分红政策是什么?

• 自2020年4月登陆上交所主板以来，公司现金分红累计近8.6亿元，超过IPO融资总额。
• 公司持续稳健经营，结合资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划，并会严格按照相关法律法规，提交董事会、股东会审议并履行相应信息披露义务。谢谢！

问题5:当下地产行业举步维艰,政策支持尚在推进,租赁行业竞争激烈,面临目前的环境,公司出租率如何,是否有应对措施?

• 核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑，同时随着新技术的发展，传统办公需求逐步呈现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面临,”不改造投入,无新增客户,不降低租金,无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了新战略机遇。
• 公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕”城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。2026年中较2026年初出租率有一定程度上升。
• 公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：(1)全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；(2)提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；(3)积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平；(4)按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；(5)深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；(6)开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。

问题 6:请介绍公司主要业务和 2026 年上半年经营情况?关注到公司 2026 年半年报披露的业务模式更新了合作运营,请介绍下此模式和原受托运营模式的区别是什么?

• 当下市场环境充满挑战，核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑。同时，随着新技术的发展，传统办公需求逐步呈现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面临,”不改造投入,无新增客户,不降低租金,无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了新战略机遇。
• 在此挑战和机遇下，公司积极深化业务模式，依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。自2026年起，公司在持续运营原先受托运营项目之外，面临市场需求的迭代，积极探索新模式，与存量业主合作运营存量物业。
• 公司依托自身优势和品牌影响力，为业主物业提供设计改造方案，由公司或业主投入装修改造，同时和业主约定相关收入的分成。不论是合作运营还是受托运营，公司不承担固定租金，依靠输出自身的专业能力和投入部分装修改造，有效提升存量物业的适租性，为业主提升收入，为租户提供更有吸引力的产品，也为自身扩大了管理规模和经营效益。这种相对轻资产模式公司和业主风险共担，收益共享。截止2026年半年度末，公司合作运营的项目有26个，可供出租运营的物业面积约42万平方米。谢谢！

问题7:中报显示公司营收 4.54 亿元同比下降 7.44%,归母净利润 2285 万元同比下降 69.71%,但扣非净利润 243 万元实现同比扭亏为盈,营业利润一度转亏主要靠补偿款扭正。公司主动收缩项目组合、以价换量带动出租率回升。请问上半年公司整体出租率和平均租金水平分别如何变化?

• 公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
• 公司的经营模式主要包括承租运营、合作运营(原受托运营)和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止2026年半年度末，公司在管项目64个，在管面积约128万平方米。
• 报告期内，公司实现营业收入 45,422.90万元，同比下降 7.44%；归属于上市公司股东的净利润 2,285.26 万元，同比下降 69.71%；经营活动产生的现金流量净额 26,953.90万元，同比下降 15.14%。公司积极盘整在管项目租户，聚焦高效益项目，部分项目到期不续，同时，公司坚持以价换量，不实质影响项目整体收益前提下，持续修复各项目的出租率，各项目 2026 年中较 2026 年初出租率有不同程度上升。谢谢！

• 2025年盈利情况：营业收入94,661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11,885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64,542.60万元，同比下降11.38%。
• 业绩下降原因：部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期带来的负面影响；在管项目规模下降；商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，主营业务毛利率下滑；对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备；对应收账款、其他应收款等计提信用减值准备。
• 2025年利润分配：拟向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税），合计拟派发现金红利103,950,000.00元（含税）。
• 分红合规依据：母公司未分配利润约2.54亿元，为正数；合并报表货币资金及现金等价约2.2亿元，有息负债为零；经营性现金流-筹资性现金流仍有约1亿元流入；资本性开支有限。

• 市场应对措施：积极维护存量租户，深化以价换量政策；提升物业服务及运营服务水平；主动盘整在管项目组合，聚焦高效益项目；与业主协商租金减免、维系原租金水平；组建专业化招商运营团队；推出HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。
• 资产减值与分红原因：资产减值计提基于谨慎性原则，因市场租金下行、毛利率下滑；分红因货币资金充足、有息负债为零、现金流平稳、资本性开支有限，并响应监管及股东回报。
• 2026年战略规划：持续聚焦主业，提升园区出租率；坚定看好城市更新赛道，关注潜在商业机会，谋求转型。
• 新项目与新业务：新增2个位于上海市核心地段的受托运营项目；推出HUB产品线（精装拎包入住办公产品）。